Ile kosztuje budowa domu 120 m2 w 2026? Zleć budowę generalnemu wykonawcy. Rzetelny kosztorys SSZ, deweloperski i pod klucz.
Budowa domu o powierzchni 120 m2 to jedna z najpopularniejszych decyzji wśród polskich inwestorów. To idealny metraż, gwarantujący komfort 4-osobowej rodzinie, przy zachowaniu optymalnych kosztów eksploatacji. Kluczowym pytaniem na tym etapie jest: Ile realnie wyniesie koszt budowy domu 120 m2 w 2025 roku?
W dobie ciągłych zmian cen materiałów i robocizny, rzetelne oszacowanie budżetu jest niezbędne do sprawnej realizacji marzeń o własnym domu. Jako generalny wykonawca, oferujący kompleksową realizację inwestycji od fundamentów aż po oddanie kluczy do wymarzonego domu, przedstawiamy szczegółowy i transparentny kosztorys, oparty na aktualnych prognozach rynkowych na 2025 rok. Pokażemy Ci, jak kształtują się ceny od stanu surowego, aż do wykończenia pod klucz, a także jak wybrać optymalny model współpracy, aby budowa domu była sprawna i bezstresowa.
Ile kosztuje budowa domu 120 m2 w 2026 roku?
Całkowity koszt budowy domu o powierzchni 120 m2 w 2026 roku jest silnie uzależniony od standardu wykończenia i przyjętej metody realizacji (system gospodarczy vs. generalny wykonawca).
Szerokie widełki, na które należy być przygotowanym, to od 500 000 zł do 1 100 000 zł.
Aby lepiej zrozumieć, skąd wynikają te różnice, przeanalizujmy koszty w podziale na kluczowe etapy budowy domu.
Etap budowy domu | Zakres prac | Szacunkowy koszt materiałów + robocizny (120 m2) |
Stan Surowy Zamknięty (SSZ) | Stan surowy otwarty + zamontowanie stolarki okiennej, drzwi zewnętrznych, bramy garażowej i pokrycie dachu. | 300 000 zł – 450 000 zł |
Stan Deweloperski | Stan surowy zamknięty + instalacje wewnętrzne, tynki, wylewki, ocieplenie elewacji. | 420 000 zł – 600 000 zł |
Stan Pod Klucz (Całkowity) | Stan deweloperski + wykończenie wnętrz (podłogi, łazienki, malowanie, drzwi wewnętrzne). | 500 000 zł – 1 100 000 zł |
Pamiętaj, że ostateczna cena jest zawsze ustalana indywidualnie po wyborze projektu i dokładnej technologii. Kosztorys budowlany, nie przypieczętowany umową, np. z generalnym wykonawcą, często ulega zmianie w trakcie budowy domu.
Koszt budowy domu szkieletowego bez wykończenia wynosi od 1800 do 2500 zł za m2.
Koszt budowy domu szkieletowego bez wykończenia wynosi od 1800 do 2500 zł za m2.
Koszt budowy domu z bali wynosi od 1600 do 3000 zł za m2.
Koszt budowy domu z prefabrykatów betonowych zaczyna się od około 2000 zł za m2 w stanie surowym zamkniętym.
Co składa się na budżet?
Podział na etapy to dopiero początek. Aby kontrolować budżet, należy wiedzieć, jakie pozycje generują największe wydatki. To, ile kosztuje budowa domu, zależy od kilku czynników.
Fundamenty i stan surowy zamknięty
Największy wpływ na cenę fundamentów ma rodzaj gruntu i projekt.
Element Kosztorysu | Szacunkowy Udział w Koszcie (120 m2) | Uwagi Generalnego Wykonawcy |
Roboty Ziemne i Fundamenty | 15% – 20% | Błędy na tym etapie są najdroższe w naprawie. Generalny Wykonawca minimalizuje ryzyko błędów geodezyjnych i konstrukcyjnych. |
Ściany, Stropy, Kominy | 20% – 25% | Wybór technologii (np. murowana tradycyjna vs. bloczki) bezpośrednio wpływa na czas realizacji. |
Dach (Konstrukcja i Pokrycie) | 10% – 15% | Im prostszy kształt dachu (dwuspadowy dach), tym niższy koszt. Dom z czterospadowym dachem będzie generował znacznie wyższe koszty. |
Ceny materiałów budowlanych
Ceny materiałów budowlanych stanowią obecnie około 40% do 50% całkowitego kosztu budowy domu 120 m2 i są najbardziej nieprzewidywalnym elementem budżetu. W 2026 roku, pomimo pewnej stabilizacji, rynek wciąż podlega presji inflacyjnej i logistycznej, co generuje ryzyko:
Beton i stal (konstrukcja): To podstawa budżetu. Chociaż ich ceny ustabilizowały się po dynamicznych wzrostach, wahania w sektorze energetycznym i surowcowym nadal mają wpływ na koszty produkcji.
Izolacja (wełna i styropian): Ze względu na rosnące wymagania dotyczące energooszczędności, inwestorzy muszą wybierać materiały o lepszych parametrach. Są one droższe, ale oszczędność na nich to oszczędność na kosztach eksploatacji w przyszłości.
Stolarka okienna i drzwiowa: Wysokiej jakości okna energooszczędne oraz drzwi zewnętrzne o dobrych parametrach stanowią znaczący wydatek, ale są kluczowe dla termiki domu.
Bryła, konstrukcja i lokalizacja
Geometria budynku i dach: Największym kosztochłonnym elementem jest skomplikowanie bryły i dachu. Prosta bryła na planie prostokąta z dachem dwuspadowym jest zawsze najbardziej ekonomiczna. Dach wielospadowy lub skomplikowane wykusze potrafią podnieść koszt konstrukcji i pokrycia nawet o 10-15%.
Dom parterowy vs. dom z poddaszem: Wbrew pozorom, dom parterowy o powierzchni 120 m2 jest z reguły droższy w budowie niż dom z poddaszem o tym samym metrażu. Wynika to z konieczności wykonania większej powierzchni fundamentów, stropu i dachu.
Lokalizacja i grunt: Koszt robocizny i transportu jest wyższy w dużych aglomeracjach. Dodatkowo, jeśli warunki gruntowe są trudne (np. grunt spoisty, wysoki poziom wód gruntowych), konieczne jest wykonanie specjalnych fundamentów, co może podnieść koszty początkowe o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Formalności i koszty okołobudowlane
Niezależnie od tego, czy budujesz w systemie gospodarczym, czy zleconym, musisz uwzględnić koszty urzędowe i formalne:
Projekt budowlany i adaptacja: Koszt projektu to kilka, a w przypadku indywidualnego -kilkanaście tysięcy złotych.
Media i uzbrojenie działki: Doprowadzenie przyłączy (woda, prąd, gaz) lub budowa szamba/oczyszczalni to wydatek rzędu od 15 000 zł do nawet 50 000 zł, zależnie od odległości od sieci.
Nadzór: Konieczność zatrudnienia kierownika budowy domu i geodety, co jest obowiązkowe prawnie. My, jako generalny wykonawca, zapewniamy doświadczony nadzór w ramach usługi.
Instalacje i standard energetyczny
Jako Generalny Wykonawca, kładziemy nacisk na jakość izolacji i systemów grzewczych, ponieważ mogą przynieść oszczędności w przyszłości.
Wydatki na instalacje wewnętrzne (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, wentylacyjna, grzewcza) stanowią znaczący element kosztorysu deweloperskiego. Wartość tych prac może wahać się od 80 000 zł do 150 000 zł, w zależności od wyboru:
Ogrzewanie: Najbardziej ekonomiczny może być piec gazowy, ale domy budowane z myślą o przyszłości często uwzględniają montaż pompy ciepła i rekuperacji. Nasza kompetencja w termomodernizacji pozwala nam na precyzyjną optymalizację tych kosztów.
Ocieplenie: Niezbędna inwestycja w ocieplenie ścian, poddasza i dachu – to nie tylko wymóg prawny, ale i oszczędność na rachunkach.
Parterowy vs. dom z poddaszem 120 m2: który jest droższy?
Decyzja o wyborze między domem parterowym a domem z poddaszem użytkowym jest fundamentalna, ponieważ ma bezpośrednie przełożenie na ostateczną wycenę budowy 120 m2. Wbrew powszechnemu przekonaniu, to dom parterowy jest z reguły droższy w realizacji.
Dlaczego tak się dzieje, skoro wydaje się on prostszy konstrukcyjnie?
Większa powierzchnia fundamentów i dachu: Aby uzyskać 120 m2 powierzchni użytkowej na jednej kondygnacji, potrzebujesz znacznie większej powierzchni zabudowy niż w przypadku domu z poddaszem. Oznacza to:
Większą powierzchnię fundamentów (roboty ziemne, izolacja, materiały).
Większą powierzchnię dachu i pokrycia.
Dłuższe i droższe instalacje poziome (kanalizacja, elektryka) na parterze.
Koszty stropu: W domu parterowym konieczne jest wykonanie kosztownego stropu żelbetowego lub innego rozwiązania na poddasze nieużytkowe (lub stropu drewnianego). W przypadku domu z poddaszem użytkowym, strop jest mniejszy, a przestrzeń poddasza jest natychmiastowo wykorzystywana.
Brak skosów = wyższy koszt: Domy z poddaszem pozwalają na zaoszczędzenie na ścianach zewnętrznych i mniejszym dachu kosztem skosów, które ograniczają przestrzeń. Dom parterowy oferuje pełną wysokość we wszystkich pomieszczeniach, ale jest to zysk funkcjonalny, a nie finansowy.
Typ budynku (120 m2) | Wstępny koszt budowy domu | Zysk funkcjonalny |
Dom z poddaszem | Niższy (mniejszy obrys, fundamenty i dach) | Dwie strefy (dzienna/nocna), mniejsza działka. |
Dom parterowy | Wyższy (większy obrys, fundamenty i dach) | Wygoda (brak schodów), pełne wykorzystanie powierzchni. |
Rada generalnego wykonawcy: Jeśli budżet jest Twoim głównym priorytetem, wybierz prosty projekt z poddaszem użytkowym. Jeśli priorytetem jest komfort i wygoda (np. dla seniorów), parterówka jest lepszym wyborem, ale musisz liczyć się z wyższą ceną początkową – co najmniej o 10% do 15% w stosunku do porównywalnego domu z poddaszem.
Dlaczego warto budować dom 120 m2 z generalnym wykonawcą?
Wielu inwestorów, widząc różnicę w początkowej wycenie między systemem gospodarczym a zleceniem budowy domu generalnemu wykonawcy, ma tendencję do skupiania się wyłącznie na koszcie. Prawda jest jednak taka, że system zlecony to nie koszt, a inwestycja w gwarancję, spokój i realną optymalizację całego przedsięwzięcia.
Generalny wykonawca to kontrola budżetu i brak niespodzianek
Wbrew obiegowej opinii, różnica w koszcie budowy domu 120 m2 w systemie zleconym i chaotycznym systemie gospodarczym często okazuje się minimalna. Generalny wykonawca dostarcza kompleksowy kosztorys z gwarancją ceny, co chroni Cię przed nieprzewidzianymi wydatkami w trakcie prac. Wynika to z faktu, że my kupujemy materiały hurtowo, negocjując lepsze stawki, a te oszczędności kompensują sporą część “wyższej” ceny usługi. Ponadto, eliminujemy ryzyko kosztownych błędów wykonawczych – źle wykonana izolacja czy kolizje instalacyjne pochłaniają w systemie gospodarczym wszystkie początkowe oszczędności, czego generalny wykonawca gwarantuje uniknąć.
Oszczędność czasu przekłada się na pieniądze
Budowa domu to skomplikowany projekt logistyczny. Decydując się na system zlecony, oszczędzasz setki godzin swojego czasu i nerwów. Generalny wykonawca to jeden punkt odpowiedzialności – nie musisz koordynować kilkunastu ekip (od murarzy i dekarzy, po elektryków i hydraulików). Przejmujemy na siebie pełną odpowiedzialność za harmonogram i płynność prac. Krótszy czas budowy domu, bez przestojów, oznacza dla Ciebie niższe koszty kredytowania i krótszy okres wynajmu mieszkania – to są realne, wymierne oszczędności.
Gwarancja jakości, solidności i energetycznej przyszłości
Budując z naszą firmą, masz pewność, że dom 120 m2 zostanie wykonany zgodnie z najwyższymi standardami technicznymi. Zapewniamy stały nadzór doświadczonego kierownika budowy domu i certyfikowanych specjalistów. Co więcej, nasze unikalne doświadczenie w termomodernizacji i energetyce gwarantuje, że kluczowe elementy wpływające na przyszłe rachunki (izolacja, jakość montażu stolarki) zostaną wykonane perfekcyjnie. Otrzymujesz nie tylko solidny dom, ale i ekonomiczny w przyszłej eksploatacji.
Generalny wykonawca taki jak Energetyczny Projekt to rozwiązanie dla inwestorów, którzy cenią sobie spokój, przewidywalność finansową i chcą mieć pewność, że ich dom powstanie terminowo i bez kosztownych pomyłek. Zleć nam budowę domu, a my zadbamy o resztę.
FAQ
Łączny koszt postawienia domu o metrażu domu wynoszącym 120 m2 w stanie wykończeniowym (pod klucz) w 2025 roku jest szeroki i wynosi od 500 000 zł do 1 100 000 zł, w zależności od standardu. Stan "pod klucz" to wykonanie wszystkich prac wykończeniowych po osiągnięciu stanu deweloperskiego. Obejmuje ono tynki wewnętrzne, montaż płyt gipsowo-kartonowych (np. na poddaszu), malowanie, ułożenie podłóg oraz ocieplenie stropu i poddasza. Wycena w technologii murowanej jest najbardziej popularna, ale całościowe koszty zależą od jakości materiałów i systemu realizacji.
Koszt budowy fundamentów pod dom o powierzchni zabudowy 120 m2 w 2026 roku jest bardzo zróżnicowany, ale szacunkowo wynosi od 50 000 zł do 115 000 zł.
Ten element, zwany również stanem zero, to kluczowa pozycja w koszcie budowy domu. Wpływa na niego przede wszystkim powierzchnia użytkowa domu i zastosowana technologia:
Ławy fundamentowe (tradycyjne): to najpopularniejsze rozwiązanie. Koszt w 2026 roku wynosi średnio od 450 zł do 650 zł za m2 powierzchni zabudowy, co dla domu 120 m2 daje przedział od 54 000 zł do 78 000 zł.
Płyta fundamentowa: rozwiązanie droższe, ale często szybsze w montażu i lepsze pod kątem izolacji termicznej. Kosztuje średnio od 650 zł do 950 zł za m2, co przekłada się na wydatek od 78 000 zł do 114 000 zł.
Na ostateczny koszt budowy fundamentów wpływają czynniki, które są niezależne od wybudowania domu na dalszych etapach:
Warunki gruntowe: konieczność wykonania badań geotechnicznych, a w przypadku słabego gruntu (np. glina, podmokłe tereny) - konieczność zastosowania drenażu lub głębszych, specjalnych fundamentów (np. mikropali), może podnieść cenę o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Podpiwniczenie: wybudowanie domu z piwnicą drastycznie zwiększa koszt budowy fundamentów, podwajając go (np. do 85 000 zł - 120 000 zł) z uwagi na większy zakres robót ziemnych i konieczność solidnej hydroizolacji.
