Сервітут забезпечує доступ до дороги загального користування. Дізнайтеся, як його встановити, обов’язки сторін та процедуру скасування.
Уявіть, що ви купили омріяну ділянку землі, але раптом виявляєте, що не маєте до неї доступу – ні дороги, ні переходу. Або, навпаки, ваш сусід регулярно проїжджає через вашу ділянку, стверджуючи, що “так було завжди”. У таких ситуаціях необхідний дорожній сервітут має вирішальне значення. Це право дозволяє власнику нерухомості, яка не має доступу до дороги загального користування, отримати його на законних підставах – за договором або рішенням суду. В теорії це звучить просто, але на практиці може викликати багато запитань і сумнівів. Як це встановити? Чи потрібно за нього платити? Коли його можуть скасувати?
Що таке сервітут права проходу?
Відповідно до статті 145 §1 Цивільного кодексу, необхідний дорожній сервітут – це право, яке дозволяє власнику нерухомості, що не має доступу до дороги загального користування, вимагати проходу, проїзду або прокладання інженерних комунікацій через земельну ділянку сусіда. Власність, через яку проходить така дорога, називається обтяженою власністю, а власність, яка отримує доступ, називається суверенною власністю. Сервітут може бути встановлений за договором або рішенням суду, і власник земельної ділянки, через яку проходить дорога, може отримати за це компенсацію.
Простіше кажучи, якщо у вас є земельна ділянка, але немає доступу до неї та до господарських і житлових будівель, ви можете юридично забезпечити доступ до неї через землю сусіда. Ідея полягає в тому, що ви можете вільно користуватися своєю власністю, навіть якщо у вас немає прямого зв’язку з дорогою загального користування. Якщо ви дійдете згоди з сусідом, то достатньо буде укласти угоду, але якщо ні, то питання можна вирішити в суді. Проведення необхідної дороги буде здійснюватися з урахуванням потреб власності, яка не має доступу до дороги загального користування, і з найменшим навантаженням на землю.
Різниця між сервітутом проходу та сервітутом проїзду
Варто зазначити, що сервітут проходу та сервітут проїзду – це не зовсім одне й те саме. Сервітут проходу – це термін, який охоплює всі випадки, коли одна власність має право проходу над або через іншу. З іншого боку, необхідний дорожній сервітут виникає тоді, коли власність не має доступу до дороги загального користування або цей доступ ускладнений. Власник такої ділянки має право вимагати проїзду через землю сусіда, навіть якщо сусід не погоджується – в такому випадку може допомогти суд. Кожен сервітут проходу є сервітутом проїзду, але не кожен сервітут проходу є сервітутом проїзду.
Як отримати сервітут на право проходу?
Встановлення самого сервітуту на право проходу може бути здійснено трьома способами.
Угода між сторонами
Найпростішим і найшвидшим способом є укладення угоди між власником майна власника та власником обтяженого майна. Такий договір має бути оформлений у формі нотаріального акту, що забезпечує його дійсність та можливість внесення до поземельної книги. У змісті договору сторони визначають трасу дороги, порядок її використання та розмір винагороди власнику обтяженого майна.
Судові розгляди
Якщо сторони не можуть дійти згоди, власник майна, позбавленого доступу до дороги загального користування, може звернутися до суду з позовом про встановлення необхідного дорожнього сервітуту. Цей розгляд відбувається в позапроцесуальному порядку в компетентному районному суді. Суд, зібравши докази, в тому числі часто консультуючись з експертом-геодезистом, визначає трасу дороги та розмір компенсації, що належить власнику обтяженого майна.
Встановлення сервітуту
У певних ситуаціях можливе набуття необхідного дорожнього сервітуту за набувальною давністю. Відповідно до статті 292 Цивільного кодексу, сервітут може бути набутий за набувальною давністю, якщо він полягає у користуванні нерухомим та помітним об’єктом протягом визначеного законом строку. У випадку добросовісного володіння цей строк становить 20 років, а у випадку недобросовісного – 30 років. Прикладом стаціонарної та видимої споруди може бути дорога з твердим покриттям або міст.
Скільки коштує сервітут на право проїзду?
Вартість встановлення необхідного дорожнього сервітуту залежить від кількох факторів, таких як вартість нерухомості, довжина та ширина дороги, призначення дороги та її місцезнаходження. Для сусідніх землевласників важливо, щоб необхідна дорога була встановлена таким чином, щоб мінімізувати навантаження на сусідні землі. Єдиної, фіксованої ставки – винагороди для власника обтяженого майна – не існує. Варто підкреслити, що найкращим рішенням є досягнення домовленості з власником нерухомості – тоді ми уникаємо судового втручання, яке зазвичай передбачає більшу суму – від кількох до навіть кількох десятків злотих. Витрати, понесені на отримання необхідного дорожнього сервітуту, називаються винагородою за необхідний дорожній сервітут.
Одноразовий платіж
Це найпоширеніша форма оплати за встановлення необхідного дорожнього сервітуту. Він визначається на основі вартості землі, через яку проходить дорога. Якщо земля є специфічною, наприклад, оброблюваною або гірською, сума може бути вищою. Одноразова плата може бути узгоджена в договорі або через суд – в останньому випадку до неї також включаються витрати на судовий розгляд справи про встановлення сервітуту проходу. Плата за подання заяви є фіксованою і в даний час становить 200 злотих. Загальна сума збору може становити від кількох до кількох десятків злотих.
Періодична плата
Періодична плата може замінити одноразову суму, якщо сторони домовилися про циклічні платежі (наприклад, щорічно). Застосовується у випадках, коли дорожній сервітут передбачає регулярне використання дороги об’єктом нерухомості власника.
Витрати на утримання доріг
Власник обтяженого майна може бути зобов’язаний збирати кошти з власника обтяженого майна на утримання дороги, а також на будь-які ремонти та обслуговування.
Зняття сервітуту на право проїзду
Скасування самого сервітуту може відбуватися кількома способами. Перш за все, завжди бажано досягти згоди між сторонами – власники обох об’єктів нерухомості можуть укласти угоду про зняття сервітуту, якщо він більше не потрібен. Однак, якщо це неможливо, доводиться знову звертатися до суду. Тут у нас є два варіанти – зняття сервітуту з компенсацією або без компенсації на підставі рішення суду. Тоді власник обтяженого майна може звернутися до суду із заявою про зняття сервітуту, якщо він став зайвим. Якщо обтяжене майно не користується сервітутом дороги не менше 10 років – власник обтяженого майна може подати заяву про його зняття.
Мистецтво. 294. [Скасування на розгляд].
Власник обтяженого майна може вимагати усунення сервітуту за компенсацію, якщо внаслідок зміни відносин сервітут став для нього особливо обтяжливим і не є необхідним для належного використання обтяженого майна.
Закінчення строку дії сервітуту на право проїзду
Сервітут може бути припинений у зв’язку зі спливом часу, припиненням права власності, з яким він був пов’язаний, або просто відмовою законного власника від сервітуту. Якщо власник обтяженого майна не користується сервітутом не менше 10 років – власник обтяженого майна може вимагати його скасування ( мистецтво. ). Однак для підтвердження факту закінчення терміну дії, як правило, потрібне рішення суду. Відповідно до статті 10 Закону про поземельну та іпотечну книги Dz.U. 1982 № 19 п. 147, коли сервітут внесено до поземельної книги, відповідним рішенням є подання позову про приведення змісту поземельної книги у відповідність до фактичного правового стану. Однак, коли сервітут не буде відображений у земельному та іпотечному кадастрі, доцільно подати позов про встановлення факту закінчення строку дії сервітуту.
ПОШИРЕНІ ЗАПИТАННЯ
Що таке вільне майно та обтяжене майно?
У контексті дорожнього сервітуту бенефіціарним є майно, яке отримує вигоду від права сервітуту, тобто має право користуватися дорогою, що проходить через обтяжене майно. Це власність, яка отримує вигоду від такого права, наприклад, можливість доступу до свого майна.
З іншого боку, обтяжена нерухомість – це та, через яку проходить дорога, якою користується власник нерухомості. Це власність, яка несе певні обмеження на використання своєї землі власником нерухомості, але не втрачає його права на цю власність.
У двох словах:
Власність, що перебуває у вільному володі нні, користується правом (наприклад, проходу, проїзду),
Обтяжене майно робить таке використання можливим, але воно “обтяжене” цим правом.
Що таке добросовісне чи недобросовісне володіння?
Добросовісне володіння означає, що особа, яка володіла майном або іншою річчю, не знала, що її право на нього якимось чином порушено. Коротше кажучи, особа була переконана, що вона є власником об’єкта володіння, не усвідомлюючи, що це може бути неправильним (наприклад, вона не знала про існування попереднього власника). Прикладом може бути купівля нерухомості, коли добросовісний покупець вважав, що власником майна є продавець.
Недобросовісне володіння, з іншого боку, означає, що особа, яка володіє майном або річчю, знала або могла знати, що її право на цю річ є неправомірним. У такому випадку власник усвідомлює, що він порушує права іншої особи (наприклад, він знає, що річ, якою він володіє, була викрадена або продана особою, яка не є її власником).
Що робити, якщо власність переходить з рук в руки?
Необхідний дорожній сервітут прив’язаний до майна, а не до власника. Якщо власник нерухомості змінює власника, необхідний дорожній сервітут залишається обов’язковим.
Чи може сусід заборонити проїзд через свою ділянку?
Сервітут права проїзду виключає можливість блокування проїзду через сусідню земельну ділянку.
Яка ширина дороги до ділянки під забудову?
Відповідно до Розпорядження Міністра інфраструктури від 12 квітня 2002 року про технічний стан будівель, ширина дороги до будівельної ділянки повинна бути не менше 3 м. Для забезпечення руху пішоходів і транспортних засобів дозволяється влаштування пішохідної дороги шириною не менше 5 м. Під’їзд до будівлі може мати ширину не менше 4,5 м. Оптимальна ширина необхідної дороги становить щонайменше 4,5 м, бажано 5 м, щоб забезпечити належні умови для проходу і проїзду.
