Rękojmia a gwarancja. Czym są i jakie są różnicy. Poznaj szczegóły przepisów, które działają w przypadku inwestycji budowlanej, jaką jest budowa domu.
Kiedy decydujemy się na budowę naszego wymarzonego domu, musimy zwrócić uwagę na bardzo ważny aspekt, który dotyczy naszych praw w przypadku wad budynku. To moment pełen ekscytacji, ale i odpowiedzialności, ponieważ każdy detal, od fundamentów po dach, ma znaczenie. Wśród wielu formalności i decyzji, które należy podjąć, kluczowym elementem jest świadomość, jakie zabezpieczenia prawne nam przysługują, gdyby coś poszło nie tak.
W polskim prawie konsumentów obowiązują dwie podstawowe formy ochrony w takiej sytuacji: rękojmia i gwarancja. Obie te formy działają niczym tarcze, które chronią inwestora przed nieoczekiwanymi problemami. Jednak, choć wydają się zbliżone, różnią się w swojej naturze, zakresie oraz sposobie egzekwowania uprawnień. To, którą z nich warto uwzględnić w kontekście budowy domu, zależy od wielu czynników – począwszy od indywidualnych zapisów w umowie, przez jakość wykonanych prac, aż po rodzaj i trwałość użytych materiałów lub niezgodność towaru. Nie zawsze te mechanizmy działają w taki sam sposób, dlatego warto dobrze zrozumieć ich funkcjonowanie i wiedzieć, jak je wykorzystać, by zapewnić sobie spokój i bezpieczeństwo w przyszłości.
Czym jest rękojmia?
Wady fizyczne ujawniają się po zakończeniu prac. Dotyczą jakości wykonania budynku, która może wynikać z użytych materiałów lub samych błędów konstrukcyjnych. Mogą to być na przykład:
Pęknięcia ścian i sufitów wynikające z nieprawidłowego osadzenia fundamentów lub zastosowania złej klasy betonu,
Nieszczelne okna i drzwi prowadzone do utraty ciepła oraz podwyższonych rachunków za ogrzewanie,
Zawilgocenie ścian czy grzyb na skutek wadliwej izolacji przeciwwilgociowej,
Problemy z instalacjami, np. nieszczelności w instalacji wodno-kanalizacyjnej lub wadliwe okablowanie elektryczne, które może prowadzić do zwarć i awarii.
Wady prawne
Rękojmia dotyczy również wad prawnych, czyli sytuacji, gdy budynek lub nieruchomość obciążona jest wadą prawną, np.:
Brak prawa do działki, na której wzniesiono budynek, co może prowadzić do roszczeń właściciela gruntu,
Obciążenia hipoteczne lub inne ograniczenia prawne, które nie były ujawnione w momencie zakupu nieruchomości,
Naruszenie planu zagospodarowania przestrzennego lub brak wymaganych pozwoleń budowlanych, co może skutkować nakazem rozbiórki obiektu.
Niezgodność towaru z umową.
Okres rękojmi i możliwości dochodzenia roszczeń
Okres rękojmi trwa 5 lat, licząc od dnia odbioru przez nas, a więc dnia wydania towaru kupującemu. Jest to okres, w którym możemy zgłosić wady i domagać się naprawy lub obniżki ceny czy, w najgorszym przypadku, odstąpienia od umowy. Rzadko zdarza się, że następuje wymiana rzeczy wolnej od wad, np. w postaci uszkodzonych okien czy drzwi. W zależności od wagi problemu, z tytułu rękojmi możemy:
Zażądać naprawy wady – to najczęstsza forma realizacji rękojmi, gdzie wykonawca zobowiązany jest do usunięcia usterek na swój koszt.
Domagać się obniżenia ceny – jeśli naprawa nie jest możliwa lub znacząco wpływa na komfort użytkowania, możemy domagać się obniżenia ceny budynku.
Odstąpić od umowy – w skrajnych przypadkach, gdy wady są poważne i nie da się ich usunąć, możemy zrezygnować z umowy, żądając zwrotu pieniędzy.
Wymienić rzecz na wolną od wad – do wymiany towaru dochodzi, gdy elementy wyposażenia są wadliwe np. okna, drzwi czy inne komponenty budowlane.
Realizacja roszczeń w ramach rękojmi może wymagać ekspertyzy budowlanej potwierdzającej istnienie wady oraz formalnego zgłoszenia problemu wykonawcy lub sprzedawcy. W przypadku braku reakcji można dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Czym jest gwarancja?
Gwarancja to dobrowolne zobowiązania generalnego wykonawcy do naprawienia wad budynku lub jego części, które ujawnią się w określonym czasie. Ta wynika z indywidualnej umowy i nie jest obowiązkowa, jak w przypadku rękojmi. Udzielenie gwarancji następuje więc, gdy my sami jej potrzebujemy i chcemy.
Gwarancja daje nam pewność co do naprawy – jeśli w okresie gwarancyjnym ujawni się wada, wykonawca ma obowiązek jej naprawy. Procedura reklamacyjna różni się w przypadku gwarancji. Przy rękojmi to inwestor decyduje, jakie roszczenie zgłasza. Może to być naprawa, obniżenie ceny czy nawet odstąpienie od umowy. Z tytułu gwarancji natomiast to wykonawca, którą tę gwarancję “dał” określa, jaką formę naprawy czy rekompensaty podejmie.
Okres gwarancji zaczyna się od 2 lat i czas trwania gwarancji ustalony jest w zależności od umowy. Termin gwarancji określony jest w umowie. Zakres odpowiedzialności może być różny, w zależności od warunków ustalonych indywidualnie z wykonawcą lub producentem. Często gwarancja obejmuje tylko określone elementy domu, ustalone na karcie gwarancyjnej, takie jak:
Okna i drzwi,
Pokrycie dachowe,
Instalacje elektryczne czy wodno-kanalizacyjne.
Warto zawsze sprawdzić warunki gwarancji przed podpisaniem umowy, aby wiedzieć, jakie wady będą naprawione oraz w jakim czasie można domagać się ich usunięcia. Oświadczenie gwarancyjne może polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie towaru lub jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług. Określone jest to w dokumencie gwarancyjnym.

Rękojmia a gwarancja - co wybrać?
W przypadku budowy domu przez generalnego wykonawcę rękojmia stanowi naszą podstawową, obowiązkową i nieodłączną ochronę prawną. Nawet jeśli wykonawca nie oferuje gwarancji, możemy zgłaszać wszelkie wady przez 5 lat. W przypadku uznania roszczenia może dojść do wymiany wadliwego towaru. Z drugiej jednak strony gwarancja może stanowić dla nas dodatkowe zabezpieczenie. Skorzystanie z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Warto pamiętać, że jeśli warunki gwarancji są korzystne, mogą stanowić wartościowe uzupełnienie ochrony oferowanej przez rękojmię. Termin obowiązywania gwarancji ustalany jest przez wykonawcę.
Rękojmia a gwarancja – dodatkowe uprawnienia
Uprawnienia z tytułu rękojmi i z tytułu udzielonej przez wykonawcę gwarancji mogą zostać przez strony umowy dodatkowo zabezpieczone. Bardzo częstym rozwiązaniem jest ustanowienie w umowie o roboty budowlane kar umownych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków z rękojmi czy gwarancji. W praktyce często wymagane jest złożenie reklamacji, aby wykonawca lub sprzedawca mógł podjąć działania naprawcze. W zależności od warunków umowy, ochrona może obejmować dany towar, a w niektórych przypadkach również koszty jego naprawy lub wymiany.
Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy leży w przypadku obu form zabezpieczenia inwestora, choć termin ten jest bardziej skierowany w stronę rękojmi. Z tytułu gwarancji inwestor może skorzystać, jeśli wykonawca takową posiada. Na podstawie gwarancji jesteśmy dodatkowo zabezpieczeni, a na mocy prawa rękojmia jest obowiązująca przez 5 lat.