Prawo budowlane 2025/2026 – jakie czekają nas zmiany?

Praktycznie co roku wprowadzane są zmiany do prawa budowlanego, by dostosować go do panujących realiów, technologii i przepisów. Rok 2025 przynosi nam sporo nowych regulacji, które zgodnie z zapowiedzią, mają uprościć procesy budowlane. Przepisy mają więc wpływ nie tylko na branże budowlaną, ale także na każdego inwestora. Decydując się na budowę domu warto poznać szczegóły.

Nowe definicje budynku i budowli

Od 1 stycznia 2025 roku wejdą w życie precyzyjniejsze definicje budynku i budowli, co ma na celu wyeliminowanie niejasności interpretacyjnych oraz zapewnienie prawidłowego, jednolitego opodatkowania nieruchomości. Zmiany te wpłyną na kwalifikacje obiektów oraz będą wymagały aktualizacji dokumentacji. Co oznacza to w praktyce?

Podatnicy będą w pewien sposób zmuszeniu do przeglądu swojego majątku i zgłoszenia zmian. Część budynków może zostać zakwalifikowana jako budowle, a część – jako budynki. Jako budowle mogą zostać zakwalifikowane obiekty, od których wcześniej nie odprowadzaliśmy podatków. Nowe regulacje doprecyzowują także definicję obiektu trwale związanego z gruntem (np. urządzenie techniczne).

Garaże z niższą stawką podatkową

1 stycznia wchodzi w życie nowelizacja ustawy o podatku od nieruchomości. Od 2025 roku wszystkie pomieszczenia na pojazdy znajdujące się w budynkach mieszkalnych będą podlegać niższej stawce od nieruchomości. Nie dotyczy to jednak garaży wolnostojących. Obowiązywać więc będzie stawka mieszkalna, która w 2025 roku wynosi max. 1,19 zł/1mkw.

Zmiana dotyczy zarówno garaży wielostanowiskowych, ale także pojedynczych czy np. rowerowni.

Plan ogólny jako kluczowy akt prawa miejscowego

2025 rok to także rok zmian i przygotowań już do 2026 roku. Plan ogólny stanie się podstawowym narzędziem planistycznym dla gmin. Zmiana ta ma na celu uproszczenie i przyspieszenie procedur oraz lepszą koordynację działań budowlanych.

Czym jest plan ogólny?

To dokument prawa miejscowego, który zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Studium uwarunkowań mówiło o zaleceniach, a plan ogólny jest dokumentem, który obowiązuje na terenie danej gminy.

Jeśli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie dużo prościej o plan ogólny. Jego brak może oznaczać, że gmina nie może wydać warunków zabudowy. WZ, które zostaną wydane na nowych zasadach – będą ważne tylko 5 lat. Obecnie są one wydawane bezterminowo.

Dla nas oznacza to, że jeśli gminy nie zdążą z uchwaleniem planu ogólnego przed początkiem 2026 roku, rozpoczęcie budowy będzie niemożliwe. Problemy finansowe gmin i brak odpowiednich osób może sprawić, że termin końca 2025 roku będzie trudny do zrealizowania. Gminy, które nie uchwalą planu ogólnego do końca 2025 roku, stracą podstawę prawną do wydawania warunków zabudowy.

Aktualnie dzięki MPZP możemy sprawdzić, czy dana działka jest budowlana, co ułatwia sprawę jeszcze przed podjęciem decyzji o jej zakupie. 

Utrzymanie braku opodatkowania

Firmy nadal nie będą musiały zgłaszać obiektów architektury ogrodowej, kultu religijnego (np. kapliczek) czy obiektów rekreacyjnych (piaskownica) oraz tych, które służą do utrzymania porządku (wiaty śmietnikowe).

Obecnie nie są to obiekty opodatkowane i po nowym roku się to nie zmieni. W projekcie ustawy uściślono jedynie, o jakie obiekty chodzi.

Zmiany w 2026 roku

Mimo, że jesteśmy jeszcze w 2024 roku, to właśnie rok 2026 zapowiada się najbardziej intensywnie pod względem zmian w przepisach budowlanych. Zmiany wynikają z nowej ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej z dnia 8 listopada.

Schrony w podziemnych kondygnacjach

Przyszły rok to okres przygotowań do nowej ustawy, która zacznie obowiązywać od 2026 roku. Podziemne kondygnacje, takie jak piwnice czy garaże, będą musiały być projektowane tak, by mogły służyć jako schrony. W praktyce oznacza to, że inwestor będzie musiał zapewnić wzmocnione stropy nad tymi kondygnacjami, by zapewnić miejsce doraźnego schronienia. Przepisy będą dotyczyć projektów, dla których wnioski o pozwolenie na budowę będą złożone po 31 grudnia 2025 r.

System ochrony ludności

Nie jest to ściśle związana zmiana z prawem budowlanym, jednak od 2025 roku stworzony zostanie system ochrony ludności, który ma na celu ostrzegać i alarmować ludność w razie zagrożeń. Przygotowany ma zostać system masowych ewakuacji, ale także wzmacniać społeczną odporność. Rządowy Zespół Ochrony Ludności ma koordynować wraz z ministrem spraw wewnętrznych oraz ministrem finansów na poziomie centralnym.

Ułatwienia w procedurach odbudowy

Powódź na terenie naszego kraju zmobilizowała także Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji do zmian w przepisach tzw. specustawy powodziowej oraz ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 roku. 21 listopada 2024 wprowadzono zmiany, które polegają na określeniu obowiązku stosowania odpowiednich urządzeń wykrywających zagrożenia związane z pożarem lub uwolnieniem tlenku węgla (czadu). W przypadku dużych hal wyznaczono obowiązek oznaczenia miejsc połączenia ściany oddzielenia przeciwpożarowego ze ścianą zewnętrzną oraz z dachem w wielkopowierzchniowych budynkach handlowych czy magazynowych.

Czujki tlenku węgla staną się więc obowiązkowe dla firm czy hoteli, jednak dopiero od 30 czerwca 2026 roku. Dla lokali mieszkaniowych obligatoryjna czujka stanie się dopiero w 2030 roku.