Budowa domu krok po kroku. Jeśli myślisz o swoich wymarzonych czterech ścianach, sprawdź, od czego rozpocząć budowę domu.
Budowa domu jest jak napisanie książki – zaczynamy od pustej kartki, a każda decyzja, którą podejmujemy, to kolejny rozdział w opowieści. Fundamenty to pierwsze zdania, którą muszą być solidne i precyzyjne, ściany to fabułą, która rozwija się z każdym kolejnym etapem, a dach to zakończenie, które wieńczy naszą historię. Właśnie dlatego proces budowy domu wymaga nie tylko precyzyjnego planu, ale również zrozumienia, jak krok po kroku stworzyć naszą wymarzoną przestrzeń do życia.
Sama podjęcie decyzji o budowie domu to dla wielu z nas spełnienie marzeń, jednak – od czego zacząć? To ogromne wyzwanie stawia przed nami szereg ważnych do podjęcia decyzji – od wyboru działki, projektu, przez wybór materiałów lub wykonawców. Każdy z tych elementów przypomina puzzle, które układając prawidłowo stworzą nam piękny obraz.
Każdy etap budowy domu to potencjalne pułapki i stres. Decydując się budowę z generalnym wykonawcą, możemy sporo go zaoszczędzić kierując swoje marzenia w ręce profesjonalistów i ekspertów w swojej dziedzinie. Sprawdźmy więc, jak wygląda budowa domu krok po kroku, od czego zacząć, czego nie pominąć i jak budować, by nie osiwieć.
Krok 1 - Planowanie i przygotowania
Od pomysłu w głowie o budowie domu rozpoczynamy naszą historię. Bez chęci posiadania czterech ścian ciężko zabrać się za odpowiednie przygotowania. Wyznaczenie sobie celu i określenie jak go osiągnąć to pierwszy etap budowy domu, by przebieg realizacji był sprawny i bez niepotrzebnych komplikacji.
Wybór działki budowlanej
Jednym z pierwszych kroków w budowie domu jest wybór odpowiedniej działki budowlanej. Odpowiednia działka to stwierdzenie względne, ze względu na osobiste preferencje co do terenu, dojazdu czy sąsiedztwa. Musimy przemyśleć czy chcemy mieć widok na góry, czy do naszego nowego domu będzie dobry dojazd zimą, ale także zwróćmy uwagę na aspekty pierwszej potrzeby.
Lokalizacja, na której może stanąć nasz dom to jedno. Musimy jednak pamiętać o dostępie do mediów, których posiadanie na wczesnym etapie znacznie ułatwi i usprawni wszelkie formalności. Gaz, woda, kanalizacja i prąd to podstawowe media i jeśli działka budowlana jest w nie uzbrojona – to bardzo dobrze.
Ważne jest również sprawdzenie statusu prawnego działki oraz jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. MPZP określa, jakie inwestycję mogą powstać na danym terenie. Zawiera więc informacje, które mówią nam o rodzaju zabudowy, wysokości budynku czy inne wytyczne potrzebne to startu naszego projektu.
Jeśli myślisz o budowie domu na południu Polski, Energetyczny Projekt stworzył zestawienie interesujących działek wraz z potencjalnymi budynkami, które mogą na nich stanąć. Sprawdzono je pod kątem gruntu, warunków zabudowy, przeprowadzono analizę planu zagospodarowania przestrzennego jak i zainteresowania projektami w 2024 roku.
Wybór projektu domu
Wybór odpowiedniego projektu domu to niewątpliwie jeden z ciekawszych, początkowych momentów podczas budowy domu. Podobnie jak działka, dany projekt musi trafić w nasze osobiste gusta. Wybór zależy także od naszych potrzeb, budżetu, ale czasami wymogu działki, do której musimy się dostosować.
Sam projekt domu składa się z trzech części: projekty zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Sam projekt techniczny nie jest jednak wymagany, by uzyskać pozwolenie na budowę domu.
Czas także na decyzję odnośnie rodzaju projektu. Gotowy projekt domu czy indywidualny? Oba rozwiązania mają swoje zalety, jak i wady – poznajmy więc ich cechy.
Gotowy projekt domu to rozwiązanie od zaraz – ogromny katalog wizualizacji naszego wymarzonego domu możemy dostać od ręki za atrakcyjną cenę. Ta opcja jest więc nieco tańszą alternatywą do indywidualnego podejścia architekta. Pamiętajmy jednak, że gotowy projekt wymaga adaptacji, która dodatkowo kosztuje. Każda dodatkowa korekta do gotowego projektu podnosi jednak cenę ostateczną, dlatego pamiętajmy, żeby wybór idealnej bryły dokładnie przemyśleć.
Indywidualny projekt domu to już ręka architekta, który rysuje nam od podstaw nasze cztery ściany. W ten sposób projektant dostosowuje się o naszych potrzeb, co przekłada się na unikalny wygląd budynku, ale także elastyczność do wybranej przez nas działki. Tak bezpośrednie podejście wymaga jednak dodatkowych kosztów w stosunku do gotowego rozwiązania – każda zmiana w projekcie będzie widoczna w końcowej cenie.
Jeśli jednak interesuje nas budżetowe podejście do tematu, warto zaglądnąć do innego naszego tekstu, w którym sprawdzamy, który projekt jest najtańszy w budowie.
System budowy
Jednym z kluczowych, początkowych etapów planowania naszej budowy jest wybór, jak tę budowę chcemy przeprowadzić. Wielu decyduje się na własne siły, a więc stawianie ścian od podstaw własnymi rękami, z pomocą rodziny czy przyjaciół. Zdecydowana większość jednak decyduje się na generalnego wykonawcę, który przejmuje dowodzenie praktycznie od samego początku współpracy. Nie możemy zapominać także o systemie gospodarczym, który jest połączeniem wyżej wymienionych rozwiązań – my odpowiadamy za organizacje budowy, a zatrudnieni fachowcy wykonują za nas prace budowlane. System kontraktowy udoskonala tę formę, ponieważ jest to nic innego jak zatrudnianie przez nas ekip wykonawczych na kolejne etapy budowy domu.
Wybór generalnego wykonawcy znacznie ułatwia i usprawnia cały proces budowy domu oraz odciąża nas, jako inwestorów, od wielu stresujących sytuacji, które niewątpliwie spotykane są podczas całej inwestycji. Wykonawca bierze na siebie stos formalności, o których zaraz wspomnimy, a których jest na tyle dużo, że potrzebujemy sporo czasu w kolejkach w urzędzie miasta czy starostwie powiatowym. Generalny wykonawca, taki jak Energetyczny Projekt, to także gwarancja niezmienności ceny oraz dużo krótszy czas budowy domu. Jeden wykonawca koordynuje całą budowę, przez co nie musimy szukać wszystkich podwykonawców ani nadzorować ich prace.
Krok 2 - Formalności
Kto z nas lubi uzupełnianie mnóstwa papierów, by koniec końców je poprawiać i stać w kolejkach po raz kolejny. Formalności to jeden z etapów budowy domu, która wydaje się być żmudna i trudna, jeśli nie jesteśmy na bieżąco z informacjami i prawem budowlanym. Jakie więc są potrzebne dokumenty, by rozpocząć budowę domu?
Uzyskanie warunków zabudowy
O tym już wspominaliśmy przy okazji wyboru działki, ale warto przypomnieć raz jeszcze. Jeżeli nasza działka znajduje się na terenie, na którym nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, konieczne będzie pozyskanie decyzji o wydaniu warunków zabudowy. W prostych słowach – dostaniemy informację zwrotną, jaki budynek będziemy mogli postawić. Otrzymać go możemy w urzędzie gminy lub miasta, a sam proces jego uzyskania może trwać kilka miesięcy.
Zgłoszenie budowy lub pozwolenie na budowę domu
Jednym z najważniejszych dokumentów jest pozwolenie na budowę. Jak sama nazwa wskazuje, dokument ten pozwala nam rozpocząć prace budowlane na naszej działce. Wniosek składamy w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta wraz z kompletnym egzemplarzem projektu budowlanego, który spełnia wymagania określone w MPZP. Dołączamy również oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Proces ten może potrwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, dlatego tak popularną stała się opcja generalnego wykonawcy, który znacznie przyspiesza ten proces.
W przypadku, gdy nasz dom nie przekracza 70 m2 powierzchni użytkowej, możemy skorzystać z procedury zgłoszenia budowy domu. Szybszy i mniej formalny proces wymaga od nas jedynie zgłoszenia planowanej inwestycji, a trwa on maksymalnie 21 dni. Więcej o projekcie małego domu jak i kosztach budowy o powierzchni maksymalnie 70 m2 pisaliśmy tutaj.
Harmonogram budowy domu
To nic innego jak plan budowy, w którym uwzględniamy konkretne daty wykonania poszczególnych etapów budowy domów. Taki harmonogram najlepiej sporządzić już po otrzymaniu pozwolenia na budowę, gdy znamy już termin rozpoczęcia prac. Pozwala nam on łatwiej zarządzać budżetem, ale jest on także wymagany w przypadku budowy domu z kredytem w banku. Nie jest on jednak częścią projektu budowlanego. Najlepiej, gdy harmonogram zostanie stworzony przez odpowiedzialną osobę, która ma wiedzę i doświadczenie. W przypadku generalnego wykonawcy – to on sporządza plan prac.
Dziennik budowy
Po otrzymaniu pozwolenia na budowę możemy starać się o uzyskanie dziennika budowy. Jest to nic innego jak spis przebiegu budowy naszego domy, w formie papierowej lub elektronicznej, zarejestrowany w urzędzie. Każda strona dziennika musi być obita pieczęcią urzędową. Sam przebieg opisywany jest chronologicznie, a wpisów dokonują inspektorzy, kierownik budowy, architekci, uprawnieni geodeci czy organy kontrolujące przepisy budowlane. Bez dziennika budowy nie możemy wystartować naszych prac budowlanych.
Wybór kierownika budowy
Kierownik budowy to osoba, która nadzoruje przebieg naszych prac, uzupełnia dziennik budowy oraz dba o to, by wszystko co dzieje się na naszej działce zostało przeprowadzone zgodnie z projektem i prawem. Budowa domu ściśle wiąże się z kierownikiem, ponieważ jego wybór jest obowiązkowy, dlatego tak ważne jest postawienie na odpowiednią osobę na tym stanowisku.
Dodatkowe dokumenty
Dodatkowymi dokumentami, które mogą okazać się potrzebne na tym etapie budowy naszego domu, może być decyzja o odrolnieniu działki, zezwolenie na zjazd z drogi publicznej, na usunięcie drzew czy okazanie opinie geotechnicznej.
Krok 3 - Przygotowanie terenu
Zanim przejdziemy do najbardziej interesującego kroku, a więc jego budowy, musimy jeszcze pamiętać o przygotowaniu terenu.
Ogrodzenie działki
Ogrodzenie placu budowy to nie tylko bezpieczeństwo, ale także wymóg zgodny z polskim prawem budowlanym. Uniemożliwia to wstęp osób nieuprawnionych, zapobiega wandalizmowi czy kradzieżą drogich materiałów budowlanych. Możemy zdecydować się już na ogrodzenie stałe lub ogrodzenie tymczasowe, które jest najczęściej wybierane. Mowa tutaj o siatce leśnej, która montowana jest do drewnianych pali. Szybko i skutecznie.
Wytyczenie nieruchomości
Geodeta to osoba, która precyzyjnie określi i wytyczy budynek zgodnie z naszym projektem. Pozwoli nam to na wykonanie fundamentów w odpowiednim do tego miejscu. Nikt nie chce problemów związanych z przesunięciem budynku wbrew planom pierwotnym.
Prace ziemne
Wyrównanie terenu pod naszą budowę domu to podstawa. Po wytyczeniu budynku możemy przystąpić właśnie do prac budowlanych ziemnych, które oprócz takiego wyrównania, przygotują wykopy pod solidne fundamenty. Rodzaj fundamentów został już wybrany na etapie projektu domu – sprawdź, czym się różnią fundamenty tradycyjne od płyty fundamentowej.
Krok 4 - Budowa naszego domu
Opisując wcześniejsze kroki możemy mieć wrażenie, że nasza budowa domu rozpoczyna się dopiero teraz. Wcześniejsze kroki to papierologia, którą mało kto lubi. Dla wielu z nas liczy się to co widać, a w czwartym kroku będzie widać znacznie więcej.
Etapy budowy domu
Decydując się na generalnego wykonawcę, możemy określić w umowie, do jakiego etapu budowy z nim współpracujemy. Stanów budowy domu mamy kilka, a konkretne prace budowlane zamknięte w poszczególnych etapach.
Stan zerowy
Stan zerowy to wykonanie fundamentów, które są podstawą naszego budynku. Fundamenty więc muszą być solidne i dopasowane do rodzaju gruntu i projektu domu. Wybór konkretnego rodzadji fundamentów powinien być poprzedzony analizą gruntów, dzięki czemu unikniemy przykrych niespodzianek, które mogą pojawić się za kilka-kilkanaście lat. Na tym etapie budowy domu wykonuje się także izolacje pionowe i poziome przeciwwilgociowe, które zabezpieczają nasz budynek przed przedostawaniem się wody. Powstaje także podłoga na gruncie, a jeżeli w naszym domu będzie piwnica – wykonuje się także strop nad nią.
Stan surowy otwarty
Stan surowy otwarty zawiera w sobie postawienie ścian zewnętrznych, stropy oraz konstrukcję dachu. Nasz budynek nabiera kształtów, ale nie jest jeszcze zabezpieczony przed warunkami zewnętrznymi. Powstają także kominy, schody wewnętrzne betonowe oraz wstępnie pokrywa się dach.
Stan surowy zamknięty
Jak sama nazwa wskazuje, nasz dom zamykamy przed niekorzystnym wpływem warunków atmosferycznych. Montujemy więc okna, drzwi, budujemy wewnątrz naszego domu ściany działowe, które tworzą siatkę pomieszczeń. Na tym etapie budowy domu przykrywamy także naszą więźbę dachową docelowym pokryciem dachowym – może to być blacha, dachówka, a więc najpopularniejsze rozwiązania, ale na rynku spotkamy także gont, papę czy płytę falistą.
Stan deweloperski
Stan deweloperski najczęściej spotykamy w kupowanych mieszkaniach. Oznacza to, że wchodząc do takiego domu zastaniemy już wykonane prace budowlane w postaci tynków wewnętrznych jak i zewnętrznych, wszystkich potrzebnych instalacji, w tym elektryczną, wodno-kanalizacyjną czy gazową, kotłownia zaopatrzona będzie w źródło ciepła, jak i instalacja ogrzewania rozprowadzona po całym domu. Montuje się także schody wewnętrzne, które mogą być zrobione z drewna lub stali, schody zewnętrzne, ale i parapety czy balustrady. Budynek również będzie już odpowiednio ocieplony, a wylewki wykonane wraz z potencjalnym ogrzewaniem podłogowym. Czekają na nas jeszcze prace wykończeniowe.
Stan „pod klucz”
Ten etap budowy domu to ulubiony etap każdego z nas. Oznacza to, że będziemy mogli wejść i zamieszkać w naszym wymarzonym domu praktycznie od razu. W środku będą już ułożone płytki czy panele, ściany zostaną pomalowane, drzwi wewnętrzne zamontowane, a łazienka czy kuchnia zaopatrzone w tzw. biały montaż. Wykonane zostaną więc wszystkie prace wykończeniowe.
Krok 5 - Odbiór i formalności końcowe
Po zakończeniu prac budowlanych należy dokonać odbioru technicznego. Musimy zawiadomić urzędników, że nasze prace zostały wykonane. Do nadzoru budowlanego musimy dołączyć także nasz dziennik budowy, świadectwo energetyczne budynku (wystarczy kopia), potwierdzenie odbioru przyłączy oraz oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu prac zgodnie z projektem i prawem budowlanym. Do wniosku dołączamy także oświadczenie geodety, że nasz dom stoi tam gdzie miał stać zgodnie z planem i projektem zagospodarowania działki, pomiary elektryczne oraz dokumenty wystawione przez kominiarza o drożności naszych kominów.
Milcząca zgoda oznacza uzyskanie decyzji pozytywnej na zamieszkanie. Taka wydawana jest wtedy, gdy minie 21 dni od złożenia wniosku, a urząd nie wyda nam żadnego dokumentu wyrażającego sprzeciw. Możemy także skorzystać z prawa użytkowania. Dzieje się to wtedy, gdy nasz budynek nie jest wykończony, ale nadaje się do zamieszkania. Musimy także pamiętać o nadaniu naszemu domu numeru oraz wpisać go do księgi wieczystej. Zakończenie budowy możemy uznać za kompletne.
Ile kosztuje budowa domu?
Koszt budowy domu zależy do wielu czynników – wielkości działki, wybranego projektu, jego powierzchni użytkowej jak i powierzchni zabudowy, ilości prac ziemnych, wykorzystanych materiałów do budowy oraz wykończenia. Wpływ na cenę może mieć także położenie działki na której się budujemy oraz to, co na danej działce zastaniemy.
Szacuje się, że koszt budowy domu 100 m2 to ok. 600 000 – 800 000 zł. Jednak bardzo ciężko jednoznacznie stwierdzić, ile wyniesie ostateczny koszt budowy domu. Dlatego warto na samym początku sporządzić kosztorys budowlany np. wraz z generalnym wykonawcą, który pokaże nam wszystko w liczbach. Pamiętajmy jednak, że samodzielna budowa domu może pochłonąć tych środków mniej lub więcej – generalny wykonawca, taki jak Energetyczny Projekt, daje gwarancję niezmienności ceny, co w dzisiejszej dobie inflacji może dać spory zastrzyk spokoju na miesiące budowy.
O kosztach domu konkretnych powierzchni użytkowej stworzyliśmy specjalny rozdział, w którym rozkładamy na części pierwsze etapy budowy domu i ich szacunkowe koszty.
Budowa domu jednorodzinnego to niewątpliwie ekscytujący czas dla inwestora. To proces pełen wyzwań, ale także wyjątkowy czas, w którym możemy stworzyć przestrzeń idealnie dopasowaną do naszych potrzeb. Kluczem do sukcesu jest jednak dokładne planowanie, staranność na każdym etapie oraz współpraca z odpowiednimi specjalistami. Wybór generalnego wykonawcy na anioła stróża naszej budowy może okazać się strzałem w dziesiątkę. Dzięki temu cały proces stanie się mniej stresujący i bardziej satysfakcjonujący, a efekt końcowy będzie zadowalał nas na długie lata.
